1) Cálculo de la ganancia (o pérdida) patrimonial
2) Aplicación, si procede, de reducciones y/o beneficios fiscales
3) Cálculo de la tributación del beneficio en la renta
1) CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial que genera la venta hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, es decir, los precios de compra y venta, pero ¡ojo! porque a estos precios de compra y venta se les pueden sumar una serie de gastos que pueden variar y mucho los importes finales a tributar y por tanto conviene revisarlos en detalle:
VALOR DE ADQUISICION a + b + c – d
a) IMPORTE REAL por el que dicha adquisición se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado (o declarado) administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donación), sin que puede exceder del valor de mercado. En el caso de los pisos adquiridos por herencia o donación las comunidades autónomas suelen marcar un precio mínimo oficial según sus criterios: multiplicación del valor catastral, valoración según metros, año de construcción y ubicación del inmueble, etc…
b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación.
c) + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente. Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jurídicos documentados ante la administración territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones (En la parte proporcional que corresponda), o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria por su intermediación.
d) – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de aquellos inmuebles arrendados.
VALOR DE TRANSMISION a – b
a) IMPORTE REAL por el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura) o valor declarado o comprobado a efectos de Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado (Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece éste)
b) – GASTOS y TRIBUTOS inherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente
VALOR DE TRANSMISION – VALOR DE ADQUISICION: GANANCIA PATRIMONIAL
2) APLICACIÓN, si procede, DE REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES
Se suprimen los coeficientes de actualización
A partir del ejercicio 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización del valor de adquisición de inmuebles no afectos a actividades económicas.
Reinversión en vivienda habitual
Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por él.
El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida.
Exención para los mayores de 65 años
Los contribuyentes mayores de 65 años cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso la ley no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.
Bonificación del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012
Están exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No vale en el caso de adquisiciones familiares.
Régimen transitorio de la reducción por abatimiento
El Régimen transitorio aplicable a las ganancias derivadas de la transmisión de un inmueble adquirido por el contribuyente con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, a partir del 1 de enero de 2015, es el siguiente:
- Cálculo de la ganancia patrimonial
- Cálculo de la ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006
- Se establece un límite cuantitativo al importe de la ganancia patrimonial susceptible de reducción por abatimiento, que será la parte proporcional a la ganancia de los primeros 400.000 € del valor de las transmisiones de elementos no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994
Y sobre los importes que puedan acogerse a la reducción por abatimiento, la reducción aplicable es el 11 ,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.
Es decir, sobre la venta de inmuebles antiguos, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que antes tenían la reducción por abatimiento, que posteriormente se limitó la posibilidad de reducción a la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, actualmente, desde el 1 de enero de 2015, se establece un nuevo limite a la posibilidad de aplicar esta reducción solo por las ganancias producidas por los primeros 400.000 euros del valor de las transmisiones presentes y/o futuras.
¿Cómo tributa la venta de un piso de mi madre del que soy nudo propietario?
VENTA DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO VITALICIO Y NUDA PROPIEDAD
Una situación que se da muy a menudo es la venta de un piso que pertenece a una viuda (o viudo), en cuanto a una mitad indivisa, en pleno dominio, y el usufructo de viudedad de la restante mitad, y a su hijo la nuda propiedad de esta última mitad indivisa, por herencia de su esposo y padre, respectivamente, tras su fallecimiento.
50 %: Plena propiedad de la madre
50 %: Usufructo vitalicio de la madre y Nuda propiedad del hijo
Vamos a ver paso a paso el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del piso tal y como se tiene que declarar en la confección de la declaración de renta de 2017, en el periodo de declaración que se abre a partir del 4 de abril de 2018:
El historial
María compro la vivienda con su marido Joaquín el 15 de abril de 1987
Diez años después María y su marido adquieren otra vivienda, que se convierte en su nueva vivienda habitual, y arriendan esta vivienda en enero de 1998. Estuvo 10 años completos arrendada, hasta el mes de diciembre de 2008 incluido. No volvió a ser alquilada.
Su marido Joaquín falleció el 18 de marzo de 2010, y tras la aceptación de herencia su hijo Manuel adquirió de este piso la nuda propiedad sobre la mitad indivisa de su padre, mientras su madre adquiría el usufructo vitalicio sobre esa mitad indivisa, además de tener en propiedad el otro 50 %
María y su hijo se plantearon vender la casa, y como se encontraba en pésimo estado tras los 10 años de arrendamiento y el paso del tiempo posterior, decidieron acometer una reforma integral de la vivienda y ponerla a la venta.
Finalmente el piso se vendió el 21 de diciembre de 2017.
1) Venta de la mitad indivisa de la madre
El valor de adquisición de la vivienda el 15 de abril de 1987 fijado en la escritura fue de 2 millones de pesetas (12.000 euros), por lo que la mitad de María supondría 6.000,00 euros. El 50 % de los gastos localizados de la época suponían al cambio 400 euros, por lo que el valor de adquisición del 50 % ascendía a 6.400 euros (Importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado)
El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos no es fácil de distinguir, empezando por el concepto ¿Qué se considera una inversión o mejora?
En el caso que nos ocupa se realizó una reforma integral de la vivienda, con obras en la cocina, baños, suelos, cambio de puertas, etc.. y nosotros entendemos que el coste de la reforma integral debe considerarse como mejora, ya que sin la misma hubiera sido imposible vender el piso al precio que se vendió.
Según la consulta V0896-14, en la que el consultante adquiere una vivienda que necesita una reforma integral para poder ser habitada, hacienda tampoco es excesivamente clara, y dice que “debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones (y por tanto no son mejoras) las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.
Por tanto, se entendería como mejora la ampliación de los metros de superficie habitable, la instalación de ascensor o de calefacción donde no la había, o una mejora que suponga un “alargamiento de su vida útil”, concepto en el que cabe todo… lo que quiera la inspección.
También nos puede ayudar a saber que se puede entender como mejora lo que se entendía como tal por Hacienda en los años 2010/2011, cuando se consideró deducibles las obras de mejora en la vivienda que tuvieran por objeto.
De todas formas hay que tener en cuenta que el criterio de Hacienda suele ser muy restrictivo, y aunque es evidente que sin una reforma profunda muchos pisos no podrían venderse después al precio que se venden y obtener la ganancia por la que se tributa, dependerá del funcionario que revise los gastos aceptarlos como mejora o no.
Sin embargo, si en lugar de vender el inmueble como persona física quien vendiera fuera una sociedad todos esos gastos legalmente declarados y contabilizados serían deducibles sin mayores problemas. Como siempre, en caso de revisión, el inspector de la agencia tributaria decidirá si esa reforma integral supone un “alargamiento de la vida útil” del inmueble. Lo que es evidente para el contribuyente se vuelve confuso ante la inspección. No puedo ser más claro.
Y Hacienda lo complica un poco más. Según la normativa, en el supuesto especial de transmisión de elementos patrimoniales en los que se hayan realizado mejoras en un año distinto al de su adquisición, será preciso distinguir la parte del valor de transmisión que corresponda al elemento patrimonial y a la mejora o mejoras realizadas, con objeto de determinar, de forma separada e independiente, tanto las ganancias o pérdidas patrimoniales derivado de uno y otras, como la reducción que, en su caso, resulte aplicable. A estos efectos se tomarán como valores y fechas de adquisición los que correspondan, respectivamente, al elemento patrimonial y a cada una de las mejoras realizadas.
En consecuencia, las ganancias o pérdidas patrimoniales así determinadas podrán tener diferentes periodos de generación, resultando también diferentes los porcentajes reductores que, en su caso, proceda aplicar sobre las ganancias patrimoniales en función de las antigüedades que tuvieran a 31 de diciembre de 1996, el elemento patrimonial propiamente dicho y cada una de las mejoras realizadas, teniendo en cuenta que si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como periodo de permanencia de éstas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.
Fuente: La Fiscalidad Práctica